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【正在讲】王佳:2015我们应该如何买房

日期:2015年9月4日 17:38

2015年8月24日晚上第四场微信讲堂--【正在讲】邀请到了搜狐焦点购房中心创始人、搜狐焦点北京站主编,有“购房活地图”之称的王佳先生,围绕“购房”话题为大家带来了精彩的微信讲座。王佳老师通过对楼市十年变化的分析,解读了目前房地产的发展趋势,以及不同需求的购房者应购买什么样的房子。以下是讲堂实录。

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楼市近况:哪种房子不能买

近十年楼市的很多变化,比如2005年的国八条,2006年的国六条,包括2010年的限购,包括2008年的楼市大跌。这十年期间我每年都会听说楼市下降了,其实就这十年来说,北京的房价呢,从当时的均价4000到现在的33000,可以说发生了翻天覆地的变化。

十年之前买商品房的时候,就一个六层的房子,十个有九个人会觉得顶层最贵,因为顶层会带个露台,不说送的面积,整个来算顶层肯定价格最好卖、最贵,但是现在十年过去了,现在的二手房市场上哪层最便宜,哪层最不好卖呢,顶层最不好卖,那为什么呢?说实话不是漏水的问题,因为不带电梯,老人上不去了,所以顶层最便宜。

这十年北京甚至全国的房地产市场都在变化,那十年之前五年之前,大家买房的时候很多都是板楼和塔楼,像北京东三环,五年之前买房的时候都是拼价格的年代,当时市场上塔楼产品很多,就现在来说真的不是面积的问题或者朝向的问题,但是二手房市场东三环还有很多4万多块钱的塔楼产品。就是因为现在塔楼不符合大家对户型的要求。

举个例子,户型来说当时买房的时候你就重视厅的面积或者主卧的面积,但是你很少注意客厅的采光、面宽或者朝向等等,现在不是越大越好,而是功能要全,比如厨房要放个双开门的冰箱,怎么去放,包括橱柜的位置怎么来放,这点来说很多塔楼的朝向、户型的设计满足不了这些人的需求,所以现在从需求来说,塔楼已经被市场淘汰了,这跟以前是不一样的。

现在北京、上海、深圳,很多城市在市场上已经没有塔楼的产品推出了,可能是朝向的问题,东北西北北向,现在已经基本没有了。所以从我的第一个观点来说,房地产这十年,尽管价格涨上去了,但是塔楼产品从目前的市场趋势上来看还是不要买了。

第二个观点,现在来说,房地产已经不是一个比拼价格的年代。北京二手房的成交价格在七月份的时候已经到了每平方米33000,总价300万以内,在北京真儿真儿已经是一个刚需楼盘了。在价格这么贵的时候,已经不是比拼价格的年代了,那比拼什么呢,更多比拼的是品质。

塔楼已经不受欢迎了,另外第二种不受欢迎的产品类型是什么呢,就是八九十年代的二手房。这些产品在市场上已经价格相对平稳或者下降。举个例子,这种房子最大的问题是没有车位、物业以及园林绿化,即便地段比较好,但是价值并不是很高。

前年的时候,北三环有些楼盘像左家庄一些楼盘当时的二手房的价格是40000左右,去年一年包括今年一年很多地区的新房价格已经出现了两三万的上涨。上地地区有个楼盘现在价格已经从40000涨到了55000,基本上已经涨了30%左右,但是一些老小区的房子价格并没有出现上涨,卖出不去,而且价格跌了,甚至国贸附近、团结湖附近,有些二手房的价格也都在40000左右。

为什么东三环房子这么低呢,是因为都是八九十年代的房,品质都不怎么样,那现在一线城市品质是非常重要的。这种房子可能对一些就在附近上班或者给老人买合适。

但是从居住角度以及保值升值角度来说,尽管明年的房地产市场可能比今年还要好,但是这种房子从保值升值角度来说已经没有了。这是第二点品质。一会儿我会详细地给大家介绍。

那第三点来说什么样的房子不能买了呢,一居或者大开间的房子您是不能购买的,这种房子以后也会慢慢地被市场所淘汰的。

那一居和大开间的产品从北京、上海今年的情况来看,销售情况特别是二手房,价格包括销售情况是非常不理想的,原因是现在市场上北京、上海、广州、深圳,买房真正是为了投资的人并不是很多。

尤其是北京现在还在限购阶段,现阶段买房80%的人是为了自住。但是就算是买个一居,价格便宜一点,一个人也好两个人也好,还是一家三口也好,已经满足不了居住的需求了。

尤其一居产品、大开间产品,你可能觉得这种房子总价低,但是这些人宁可买个稍微远一点的房子,他将来会把老人接过来,或者将来有了小孩儿,他考虑得会比较远,所以一居和大开间产品在市场上特别不认可。

对于开发商来说,现在已经能做到60平方左右的小三居了,而且厅的功能是非常强大的。所以在这种条件下,一居和大开间,在市场已经不受欢迎了。

举个例子,你比如说在北京有一个小区叫柏林爱乐,大家应该都听过,现在这个小区有一居也有三居,那三居的二手房现在来说价格多少呢——33000左右,那一居多少钱呢,两万五六、两万七八,所以说可能大家都觉得小的总价低应该好卖,真的不是这样,它满足不了用户的需求了。第三个观点就是,大家如果真是考虑自住的话,一居或者大开间最好还是不要买。

那总结来说,也就是三个观点:塔楼您就不要购买了;一居和大开间不要购买了;八九十年代的老小区您也不要考虑购买了。

那到底什么样的房子您是可以购买的呢,我个人感觉地段好肯定是一个方面,但是北京三环的房子卖不过五环的房子,原因就是因为品质两个字。

如果让我给这些楼盘打分的话,地段、价格固然重要,但是我们更加看中的是小区的户型,这是标配,另外这个小区的园林水平、车位管理水平和整个相关的物业管理水平,就这三点来说是非常重要的。

 

如何判断房价走势

有两个数据是骗不了人的,也就是一定要看两点:第一点是看银行,第二点看整个二手房的成交量。就这两点来说是骗不了人的。

第一是看银行,其实粉丝可能都知道,王佳在3月15号在北京的一场购房大学就讲到了,今年北京会出一个相关的政策,就是降息或者房地产利率会调整,3月30号出来了三三零新政,这个政策是针对全国的,针对这个政策其实主要有三点:第一点呢,二套房降首付;第二点,利率降低,认贷和认房的情况做了一个相应的调整;第三点,营业税五年变两年。

对于买房者来说,买房的时候一定要看银行,为什么要这么说呢,从现在大家买房来说,很少有全款买房的了。所以银行的具体的房地产金融情况就决定了房地产的情况。比如说什么金融啊,包括国家的战略情况啊,包括国家的经济情况啊,就看银行对房地产的支持力度就可以了。

就今天来说,全国对房地产的信贷政策传递的是一种积极的、改进的信号。比如,二套房降首付了;信贷标准调整了;已经降息了;包括公积金进行的调整,这些对房地产的影响是非常大的。

我举个例子,在去年的时候银行针对贷款的政策是认房又认贷,也就是说如果我曾经贷款买了两套房子,当然这个政策是针对全国的,但是我又把两套都卖了。

现在如果我想买第三套房子,那因为你之前有贷款记录,所以你只能全款购买了。那就代表了很多想买房的人买不了房了。而且,之前二套房首付的比例是在七成左右,那现在来说几乎就已经全款了。那在市场就是说,1000万的房子,他不是买不起,而是首付700万买不起了。这种情况去年在全国来说是很多的。

其实,对于银行来说,今年已经开始降首付了,而且认购标准已经是认房不认贷了。也就代表着,比如我名下拥有一套住房,那第二套房我可以首付三成或四成,你就可以买一套房了。

那1000万的房,代表着首付400万就可以了,少付300万,那就代表着很多改善人群来说呢,不卖第一套房他就可以真的改善了。就这点来说,对北京、上海这种1000万左右的改善市场来说促进作用是非常大的。

上面这张图,我们可以看到整个银行贷款利率的情况。这张图其实是有规律的。我们可以看到,其实银行的利率跟房地产价格走势十年期间是有关系的。

2008年的时候,我们都知道,市场很不好,金融危机、楼市大跌,我印象很深。像最近很火的通州地区,2008年的时候房价直接从12000降到了6666。而且北京中关村地区的房价大约是15000左右,甚至从之前的30000一下降到了15000。但是国家从2008年开始,连续四次降息。降息之后,我们可以看到,2009年北京的房价出现了一轮报复性上涨。

2010年的时候我们都知道全国的价格涨幅过快。国家出台了一个相关的限购政策。但是2010年针对银行的一个比较大的调整就是加息。我们可以看到,2010年的贷款利率是不断上调的,从六点多升到了七,从2010年到2011年上半年,北京的房价处于一个快速上涨的过程,买房已经很难了。

其实从前年年底到去年,北京、甚至是北上广深一线城市的房价的市场走势我个人来说是相对一般的。那当时包括今年,国家为了稳定房地产市场是不断地降息的,最近我听说可能还要降准。那就降息、降准来说,是会对北上广深的房价有一定影响的。

我们还需要注意一点的是,这个利率是基准利率,2008年的时候尽管利率是七点多,但是贷款买房相当于是打七折的。今天来说,利率是五点四,但是你可以在银行随便找到一个八点五折利率,这个是很正常的。就去年甚至是今年的一月份,房价的涨幅并没有像现在这样大,找一个九二折九五折的利率是很难的,基本都是基准利率。

所以对于买房者来说,如果想要判断市场走势,那就要看银行的贷款利率,以及基准利率水平,跟房价是有一定关系的。

第二个跟房价走势有直接关系的就是二手房的成交量。像新房的成交量包括新房的成交价格,包括二手房的成交价格,其实呢不用过多地看,为什么这么说呢,对于新房的成交量,因为如果有一个楼盘销售情况很好集中开盘,那新房的成交量就会上涨很快。

而对于成交价格来说,因为不同的区成交价格不同,所以这点大家也不用看。而二手房的成交量是可以反映市场火热程度的一个重要的因素,一个衡量标准。而且这个数字基本上都来自于小业主,所以是一个很好的可以进行判断的信号。

那为什么说北京的二手房是一个很重要的数字呢,就是因为二手房的成交量是对小业主成交量的一个反映手段,是对市场一个相对来说比较公正的判断。

去年北京楼市最差的六七月份,北京的二手房的成交量在6000套到7000套左右,这个数字是很低的。今年北京二手房在七月份的成交量基本上是在21000套左右了,这个数字已经是一个非常大的数字了,之所以这么高呢,跟目前北京二手房的政策、税费有直接的关系。20000套以上已经反映出市场一个非常火爆的水平了。

北京二手房的成交量之所以会这么火,以及大家觉得最近市场回暖的一个原因呢,就是因为三三零政策里面出了一个千亿国际手机版pt北京二手房的税费的调整,我们都知道三三零政策里面全国性的营业税已经从满五年免税变成了满两年免税,大家别看从数字上看变化不大,但是却使得二手房市场发生了一个质的变化。

就这点来说,是除了银行之外造成楼市回暖的一个重要的原因。那为什么这样说呢,其实我们都知道,买二手房的时候您需要交三种税费,第一个是契税,第二是营业税,第三个是个税。这三个税是非常多的。契税的比例是您总房款的1.5%或者3%,个税是差额的20%或者全额的1%,那营业税呢,是全额的5.5%或者差额的5.5%,或者是免征。

但是其实我们可以看到,二手房因为涉及买房成交价格以及评估价格,所以在实际交易中,营业税永远是一个非常大的比例。所以,如果税费五年变两年之后,造成北京市50%以上的楼盘是免征营业税的,这点来说,对楼市回暖是有一定帮助的。

第二点就是我预计明后年的楼市比今年还要好,是因为许多开放商纷纷开始回归一线城市。

我举个例子,今年北京的土地收入已经达到150个亿了,北京2020年的人口控制在2300万左右,所以开发商对北京的楼市十分看好。北京的一个房产开发商说,他今年在北京已经拿了50亿的地了,预计下半年还要再抢50个亿。

而目前能在北上广深拿地的开发商,一是大开发商,二是带着国字头的开发商。民营的开发商在北京已经很难拿地了。而这些国营的开发商认为目前拿地比卖房重要,说明他们对北京未来的房价是十分看好的。那么,我们又为什么不看好北京的楼市呢?

有些人可能会说,开发商也有可能赔钱啊。没错,开发商在经济不好的时候也会赔钱。但是以2008年为例,许多开发商包括国有开发商都在崩溃的边缘了,但是国家出台了一系列稳定楼市的政策。

所以说,即使楼市不景气,也有个高的开发商在顶着。从这些国有开发商来看,我国的楼市要想崩盘是不太可能的。而且北京等大城市还在处于限购中,限购一旦取消,需求只会增大。因此如果你想买有品质的房子,现在依然是好时机,因为开发商还在不断的拿地呢。

 

买有品质的房子

刚刚提到了两点大家看房产的走势,一要看银行,二要看二手房。而什么样的房子不能买,我刚刚也提到了。同时,也提到要买有品质的房子,什么是有品质的房子呢?

品质第一点看地段,第二点看户型,第三点看物业管理水平,第四点看车位。目前来说,北京卖的最好的房子恰恰是改善型楼盘。

一是看地段,地段不是说三环附近就是最好的。去年北京卖的最好的楼盘在望京的北边,五环外。而且北京去年市场不好的情况下,那个楼盘去年要想买,不托人根本买不到。

地段怎么来选呢?北京、上海这些大城市开发商拿地时,地段肯定是越来越远的。不管您买多少钱的楼盘,哪怕是3000万以上的,一定要买挨着地铁的楼盘。为什么呢?挨着地铁的楼盘,配套才能发展起来,才能有人气。

所以说即使买别墅区,也要挨着地铁,配套才会好。什么叫挨着地铁?一是要建好的,而不是规划中的,这样的才成熟。二是走路就能到的,下了地铁还要走10多分钟,这样就不叫挨着地铁。二是要看户型,现在的户型要求和5-10年前不太一样。之前只要求南北通透、卧室大、卫生间大就可以了。现在的户型要求客厅一定要大,符合“大面宽,短进深”的原则。这样的户型住起来才舒服。注意客厅一定要朝南。

三是开发商和物业管理水平。物业费不是越高越好,像一些大的开放商都有自己的物业,而且是物业赔钱在做口碑。这样老住户才会推荐房给新住户。只有了好的物业,整个小区的氛围才会好。您省心,住着也舒心。同时,物业的水平也会影响房价。

四是车位。很多地下车位已经很贵了,10多万,20多万买个车位,还要交管理费,使用权也只有50年,看起来不值。但实际上我是建议大家买的,因为车位会比你的房子还要保值、升值。因为现在就车位而言,开发商10多万卖的话,其实是赔钱的,因为地下建筑比较困难。

同时,一般房子与车位的比是1:0.8,说明不能每户都拥有一个车位。随着以后车越来越多,车位只会越来越紧张。还有一点,建议大家买房的时候买人车分离的房子,就是不要买车位在小区住宅区中的房子。要有长远的眼光,抓准大趋势。

刚才提到的四点中,没提到价格,这是为什么呢?因为目前大家都是追求品质了。北京的西南三环,有卖10万的房子,有5万的,有3万的。10万的还能卖出去,这就是品质问题。就像买大奔来说,你是买10年前的大奔,还是买现在的大奔。所以现在大家在乎的不是价格了,而是小区的品质能不能满足生活需求。这是买房保值、升值十分必要的。

刚需人群如何买房

从目前的形式来说,北京的土地供应对刚需人群来说是十分不理想。以后刚需人群买房只能买两类房,一是自助型商品房,二是没有品质的二手房。新房3、4万,总价300万以内的房是非常少的。以前天宫院、回龙观、通州、房山等地是刚需人群买房的主力。但是天宫院去年有7个大型开发商在买房,现在只有一个楼盘在售,而且未来也没有了。回龙观也一样,不托人根本买不到。通州、房山等地的房价也见涨。所以说如果有合适的商品房,您打个分,在60分以上就买了,不要过多的考虑价格因素了。

就我的角度来说,自助商品房的价格已经到了底部了。从北京的市场来说,它已经变成政策房了。所以,刚需人群买房的话,现在两个选择,一个二手房,一个自助商品房。

改善人群如何买房

现在北京卖的最好的房,是800-1200万三居、四居的改善型楼盘。

针对改善型楼盘的建议,一是买一个好的地段,不是说二环内就是好地段。几个比较好的地段是万柳、望京,整个的海淀、上地、南城的方庄。好的地段是要有学区、好的配套以及交通便利。改善楼盘第二个要关注的就是小区的品质。第三个特性就是户型。

目前三居已经有些小了,四居是更多人的选择。就面积而言,160-200平是比较舒服的。拿某个比较好的学区房来说,它卖的最好的是180平的三居,而不是90平的三居,是因为有钱人90平嫌小,其他人90平买不起。

 

商住类楼盘

那我们再来说一下北京包括全国都已经有的产品——商住类楼盘。这个楼盘我个人感觉,现在市场上的同质化是非常严重的。北京现在有200多个同质化的楼盘,那我对这些楼盘的建议是,大家应该更关注地段。第一,一定要下了地铁就可以到,第二要考虑对它的需求。如果全都是住的,那肯定完蛋,如果全都是投资的,那也会完蛋。如果有住有投资的,我个人感觉是非常合适的,是一种比较常见的产品。

 

京津冀一体化

还有一类产品就是最近比较火的京津冀一体化,京津冀一体化其实炒火的是哪个区呢,一个是通州,一个是燕郊。那这两个区是北京目前最火的。

在五六月份的时候通州的很多房价是两万五六,现在已经奔到了四万,所以通州出台了一个住宅限购的政策。燕郊也一样,燕郊的很多商品房的价格在年初八九千,五六月份的时候一万,现在一万六,甚至已经有价格超过两万的房子了。价格超过两万是什么概念呢,基本上和北京的南六环或者北六环的价格已经持平了。

所以说京津冀一体化是非常火的,但是大家一定要记住,房子这个东西,不要去看相关宏观数据,一定要看需求。那燕郊房价上涨跟固安包括跟涿州,香河道理是一样的,都是跟需求有关。燕郊的房价上涨主要是因为它的配套在北京周边相对来说是最好的,第二交通相对来说也是最好的,这点跟北京其他地区是不一样的。

而且现在燕郊房价上涨的原因,有一部分是来自投资客,但60%以上的买房者还是有自身住房需求的一些人。燕郊离国贸直线距离大概35公里,公交线路比较多。

通州房价四万左右,而燕郊房子价格是一万五六,如果我们手里有200万,您说您会买哪里呢?肯定是燕郊地区。持这种观点的人群是比较多的,所以造成燕郊地区房价的上涨。

比如燕郊往北来看,我们可以看到,很多公交车是从望京发车的,望京房价现在很容易就能达到六七万,二手房最便宜的也有四万,而燕郊只有一万多,您说买哪?所以燕郊房价的上涨,不能说单纯是投资客造成的,我感觉更多还是住房需求造成的。所以从我的角度来说,尽管最近燕郊房价上涨了,但我觉得还是有上涨空间的。

虽然说燕郊价格上涨,我说还有上涨空间,是不是代表燕郊地区价格能便宜一点,就可以买了呢?我觉得不是。刚才我已经提到了“品质”两个字。现在有些燕郊楼盘,一万六也好,两万也好,都不是比拼价格的时候了。

所以我们又回归到刚才的话题。比如房价九千多,或者一万出头,但是它物业公司不好、户型不好、楼道过大,尽管价格便宜,但在四五年之后,到了当地人也已经要求自住房品质的时候,您就把这些房子砸在手里了。所以我感觉,在燕郊买房,和我们买刚需楼盘是一样的,还是图得两个字,“品质”。而且就燕郊一万五六到两万的房价来说,我个人还是比较看好的,因为购房的需求还在。

相反,咱们再说一个极端的例子,就是燕郊旁边的大厂、香河地区。您可能觉得能够享受到燕郊的利好,而且这些地区的房价确实上涨幅度也很厉害。

我上个月去了一趟大厂,大厂的楼盘价格从过去的六七千已经涨到的一万,而且根据燕郊的上涨趋势那里还会继续跟着上涨。但是整体来说,我觉得因为燕郊买房已经是刚需了,而且总价不贵,80万到100万就能买一套房,大厂的楼盘即便便宜20万,但是它的交通和燕郊比起来,可就差远了。

从燕郊到大厂有二三十公里,而国贸到燕郊才35公里。所以虽然便宜,但是我们可以发现,在大厂、香河买房的,十有六七十投资客。对于这些地方来说,房源大量供应,需求又上不去,所以现阶段我对其房价不是十分看好。

举一反三,固安也好,涿州也好,房价涨起来的条件也不明显。固安房价上涨的原因,就是北京兴建第二机场的推动,也沾了京津冀一体化的光。但第二机场所吸引到的人并不是具有买房需求的人,都是流动人群,不是居住人群,并没有带来住房需求的增加,所以这更多只是一个概念,一种配套。

所以尽管固安价格在上涨,配套设施在完善,但我感觉固安县城能保持房价稳定之外,再往南,房价上涨的可能性就不是是很大了,原因就是因为需求。涿州的道理一样,尽管京津冀一体化,但只要需求跟不上去,这个地区的房价想上涨是比较困难的。

同样的道理,在珠三角的广州、深圳周边买房的话,也应该注意这两点。第一就是需求,什么样的人在那里买房,是上班的人,还是投资客,如果仅是依靠大的概念投资,那么那里的价格涨幅一定不会很大。第二,对于满足自住需求的人来说,一定要更加注重小区的品质。

我刚才说燕郊的价格接近两万,也是有它的原因的。比如引进了学校。以前这里更多只是个睡觉的地方,但现在它要发展成一个常住人口日常生活的地方,学校会发展起来,小区的物业管理水平都会发展起来。

说白了就是,将来你不在北京工作了,在燕郊,你照样能找到工作,照样能够在这个地区生活。慢慢变成一个不只是睡觉的地方,这样的房子才会升值。而其他的房子,和北京三四环之间的房子道理是一样的,想保值升值,是比较困难的。

这就是我个人结合京津冀一体化的一个观点:买房子不要只看经济走势,房价永远是跟住房需求有关系的。对于北上广深的居民,如果购买有品质的两居或三居产品,就相当于买了一个保本的理财产品,就是因为现在北京不取消限购政策,大量的购房需求仍在,这样的房价下跌的可能性是比较小的。

 

 

总结

今天为大家新提到了几个买房的要素,第一是买房的时候要看银行利率、看二手房成交量。第二,买房的时候要注意哪一点,比如要注意小区的品质,比如小区的开放商、园林绿化、整体的物业管理水平等,价格和地段,反而相对来说是次要的因素。第三,什么样的房子不能买,比如塔楼、开间、一居、上世纪八九十年代的二手房,购买后升值的可能性不大。

后面也聊到了北京的刚需住房市场和改善住房市场,包括我对商住类产品的观点、京津冀一体化中整个楼市的走势、房价和需求的重要关系等。聊这么多,是希望能给大家买房提供一些建议。可能每个人的情况都不一样,购房观点也不一样,我们可以切磋,以后有时间,我们也可以再接着聊。

问答环节

提问:门头沟处于六环外,还能升值么?房子升值幅度能超过cpi么?

我还是非常喜欢门头沟这个地区,而且我觉得门头沟这个地区待售新房的房价未来有很大升值空间。为什么这么说呢,第一,我们可以发现整个门头沟地区是北京五环到六环之间唯一一个不收高速费就可以到达的一个区域;第二,我们可以发现整个门头沟地区是在北京五六环之间土地供应最少的一个区域。以后就没有土地供应了。第三,整个门头沟的快速路到北京周边是非常方便的。第四,整个门头沟的新房的品质是非常好的。买新房还是有比较大的提升空间的。

提问:未来两三年,在北京持有的投资性房产是继续持有还是应该考虑出手?对小产权房如何看?

第一,小产权楼盘我的建议是大家不要买、不要碰,如果你现在有小产权楼盘赶紧卖出去。第二,我不建议你现在买房投资了。现在已经不是一个买房投资的黄金十年了。我刚才已经提到了,现在北京市场来说已经不是拼价格的时候了,是拼品质的时候了。所以改善楼盘反而比刚需楼盘将来的升值潜力要大。我今天已经重点讲了品质两个字了。总体来说,有三种楼盘我建议是尽早卖了的,一个是八九十年代二手房,第二个塔楼,第三个是一居。如果是这三类我还是建议你出手吧。

提问:三线城市有一套房子,已跌价30万,该卖么?

我不知道这位朋友所说的三线城市是哪啊,包括已跌30万该卖吗,我不会以价格因素来决定该不该卖,但是永远跟这个城市的需求有关系。如果本地人有足够的房子,外来人口又不买房的话,那我觉得这类房子你想卖都卖不出去。或者说我建议你就卖了吧,常州就是一个非常好的例子。当地的保障性住房做得非常完善,而且当地房源供应又非常的多,外来人口又很少,并且到现在房价并没有怎么涨,而且供应量有很大,价格因素并不是很明显。对于这种城市来说,除非是自住,否则为了投资的话也未必好卖。

提问:我在北三环内有刚购置一年半的88年一居室一套,非学区房。买的时候正式北京房价最高点。 目前极大的困惑是房子太小不够住,而且目前卖的话比买的时候亏三十万;不卖的话,怕北京以后的这样的房子会不断贬值,过两三年更难出手。虽然是自住,但是头一套房子的转手时机是不是影响了后一套房子的置换?这样的老塔楼是不是后期贬值会很快?

这位朋友我可以理解你的困惑。你的情况就像我之前所说的八九十年代的一居,而且不是学区,那这样的房子尽管今年楼市很好,不少涨,但你买这样的房子确实不挣钱。但您说亏钱我觉得比较惨,但是我能理解您的心情。像这样的房子我建议现在楼市好您可以按照开发商的那种方法叫作捂盘惜售,什么意思呢,您骑驴找马,碰到合适的房子您就置换,如果没碰到合适的房子您就慢慢卖,但是我觉得最终还是要卖。因为您第一不自住,第二说实话也没有太大的升值空间了。但是卖了之后把钱拿手里您又着急,我觉得贬值太快也不太可能,因为现在楼市还算好的时候。这样的房子我建议您碰见合适的房子,就给换了吧。

提问:年轻人该不该买房?买房也才70年使用权,租房会不会更好?而且租房更划算

我觉得买房这件事是一件大事,我不希望大家成为啃老族,但是说实话我买的第一套房也啃老了,但是您不能把租房和买房去比,因为租售比永远不成正比的,而且尽管很多人喜欢租房,但是对中国人的观念来说,很多人接受不了租房。太多的身边的情况来看,经常搬家很麻烦。所以很多人想买一套房。所以如果您的存款足够可以承受得起,我的建议是买房。要不然租房的话生活品质会下降,当然还是要量力而行吧。

提问:北京户口,刚需,在城里还没有房子,想先在香河买个200万左右的洋房,过几年再在城里买房,这样从投资升值角度来说比直接在城里买套同样价格的二手房要好吗?

我刚才提到了,我不太喜欢香河这个地区,供应量太大,需求量并没有那么大。香河现在呢是拖的燕郊的光,但是但凡楼市不好的时候香河的楼就不会很好卖。所以如果你有北京户口,又有购房资格,我建议两百万左右买一个北京的二手房比较好。如果住香河回家时间成本就会很大,所以建议您还是在北京买房比较好。如果非要在北京周边买一个比较大的,那我的选择还是燕郊地区。而且前提条件是你在东边上班。

提问:在上海个人买一套酒店式公寓作为投资产品,它的回报率怎么样?

说实话,我不太喜欢酒店式公寓,为什么呢,这样的房子在像海南的一些度假式城市或者秦皇岛比较好。如果您买房的话只是为了出租,可能租金看起来还不错,但是出租永远不划算。而且这样的房子将来楼市不好的时候不太好出售。所以我不建议大家买这种房子用于投资。那些自住需求的产品才能在将来保值。所以我不太同意您的这位朋友买了一个什么酒店式公寓。什么是酒店式公寓呢,就像我们住的酒店一样,一间一间的大开间,这种房子买了就是为了出租,大家可以想象,如果酒店运营得比较好的话他肯定自持了,就不会卖了。

提问:燕郊,大厂,香河,廊坊市区的房子前景怎样?北京人,首付30万,投资,香河的五矿万科,大爱城,白鹭岛选哪个?

燕郊我觉得比大厂好,第二好的是廊坊市区,第三是大厂,第四是香河。这是我的选择。如果你买别墅的话,五矿万科城还不错。大爱城、白鹭岛我建议你就别考虑了,第一大爱城位置有点远,在香河新城。白鹭的品牌开发商没有万科、富力那么好。廊坊市区其实配套也不错,我觉得你也是可以考虑的。但是你首付30万投资买这些房子来说短期之内没有比放在银行靠谱。

提问:王佳老师您好,我之前准备买燕郊的,因为在国贸上班,现在排了汇福悦榕湾的号,听说再开盘开发商要涨价,涨太多的话,我就觉得好不值,涨上去后还有可能再降吗?

您现在挑的是整个燕郊最贵的楼盘,但是我觉得不管从地段还是小区绿化还是规模来说都是最好的。像这样的楼盘可能有降的风险,但是长期来看我觉得应该不会赔钱。它的品质也不错,看您在燕郊买房是过渡还是长期持有,如果是长期持有,我建议您买芙蓉湾,如果只是过渡的话我建议您还是买一个稍微便宜一点的,但是就整个楼盘的品质,还有它的价格来说,我觉得跌也是挺难的。

提问:类似于江河地产旗下的艾迪城这样LOFT,购置潜力如何?

这个楼盘是我昨天在佳爷房谈里提到的,这个楼盘是今年1~9月份商住类的销冠,而且弄不好是今年楼市商住类的销冠了。如果您没有购房资格又想在北京买房的话,我觉得这个楼盘是非常合适的。

提问:现在房地产萎缩时期,在三线城市买房是不是明智之举?

我个人感觉现在在三线城市买房不是一个明智的选择。因为据我看到很多开发商都回归一线城市。很多开发商已经停留在三线城市拿地了。开发商都不看好,我们这些散户如果不是为了自住而是为了投资在那买房的话肯定不明智。这是我的建议。

提问:请问老师买房付全款还是分期付款?开发商跑路了吗怎么办?

跑路跟全款和分期没有关系,如果您想判断这个房子正不正规,您一定要看这个开发商的五证是否齐全,尤其是当地给的预售许可证是否有,如果没有的话这种房子您是不能买的。判断五证是否齐全最简单的方法是银行给不给这种楼盘做贷款,如果这个楼盘都没有贷款银行的话,这样的楼盘您坚决不能买。这点来说跟全款买还是分期买没关系。而且分期付款现在很少人采取这种方式,要么全款要么贷款,很少有人分期付款。所以如果只是接受分期付款,那多多少少这个开发商有问题,所以,您要判断开发商有没有预售资格,特别是小城市,房地产不正规,您更要注意这一点。

提问:我爱人在河北有两套正在还着房贷的房子,我们能以夫妻名义在北京以首套房申请购买吗?可以推荐一下西南四环丰台地区的学区房吗?

首先,您和您爱人都有北京户口,在北京没房要买房的话就算首套房,但是呢,因为您正有两套房在还贷,想在北京买房只能全款了,因为现在的政策是认房又认贷。如果您的贷款还清了的话,那在北京买算首套。所以我的建议呢,如果您河北两套房贷款不是很高的话,可以先还上,再在北京买房,就可以首付三成了。

提问:我们都知道北京联合张家口申奥成功了,因为我是张家口人,所以我想问问王佳老师,随着申奥的成功,对于北京周围,张家口地区房价有什么影响,适合买房吗?房价会一直涨吗?

我刚才已经提到了房价跟房地产的需求有关系。像北京申奥成功了,这种是消息炒作,跟需求没关系。但是消息炒作肯定有些投资客会买,短期来看我觉得价格可能会涨,但是从长期来看没有需求支撑的话价格想涨上去很难。但凡楼市低迷的时候,这样的房子肯定会下跌。所以我建议还是不要买了。这是我个人感觉,房价永远看银行、政策还有二手房的成交量。买房为了自住类需求,这点很重要。

提问:北京没有在京购房资格,商住房作为过渡,后期是否容易出手?是否会贬值?请推荐几个商住楼盘

在北京,商住楼盘产品是比较多的,这类产品相对比较同质化,而且都是层高4.2米至4.5米的loft,作为过渡居住,我认为是可以的。这样的房子,在购买的时候要注意两点问题。第一点是,小区的品质一定要好,第二点是,小区地段要好。这两点是非常重要的。怎么样算品质好呢?我个人感觉是,你不要拿住宅类产品品质去,去考虑商住类产品的品质。小区的物业要好,但是不要购买封闭式的社区。小区的人流量越大,这样的房子就越好卖。像“中弘·北京像素”,就比旁边的“中建·玲珑山”好卖,因为前者办公人士比较多,如果封闭式管理,外面的人进不来,这个小区就没有人气了。

提问:王老师您好,我和爱人(均非京籍,我刚交满社保5年)已目前收入仅预算购买一居,二手房、自住房和不限购的哪种更合适呢?

如果有了购房资格的话,首先,我建议大家买住宅,就不要买不限购楼盘了,这是第一点。第二点是,我不建议大家买一居,像那你这种条件,刚有住房资格的刚需,可以先申购自住型商品房,如果运气不好的话,也可以看二手房,但二手房宁可买小两居,也不要买一居。

提问:您之前的的教您如何买房那本书我已经买了 后出的两本书内容不重叠吧?

肯定是不重叠的。这两本书原价70元,尽管买书的钱不是很贵,但很多照片和内容都是我们多年积累的。比如说,你买房的时候关注过小区的集中供暖供暖吗?它的烟囱在哪个楼,离你的距离如何?这些内容在我第一本书里就是没有提到的。第二本书关注的,更多是购房知识。当然对于购房者来说,每个人都有不同的情况。

提问:如今房价节节攀升,京上广的房价都已经高的离谱,在对于二三线城市的昆明来说,未来的楼市发展如何?房价会下跌吗?时间点大概在什么位置?

刚才我已经说了,很多地方的房价跟需求有关系,而不是跟“高得离谱”有关系。如果存在高得离谱的房价,从市场角度来讲,价格就该下跌了。所以没有离谱之说,但是现在的房价对于您的承受度来说有些高了。昆明的道理是一样的,主要要看当地的居住人口,包括外来人口的规模。从目前来看,昆明的房价是比较平稳的,要上涨还是比较难的。决定房价下跌的因素,一是国家的经济走势,第二就是人口的控制情况。但是目前的金融政策和二手房的适配来说,短期内下跌还是比较难的。但是上涨空间应该不会太大。

提问:公寓价值是否已经赶上普通住宅了?公寓值得入手吗,现阶段?

我不知道您指的是什么公寓,现在大家常说的公寓有两种,一种是商住房,产权40年到50年;第二种就是若干年前的那种涉外公寓,一般都叫做“XX公寓”,但也是70年产权的。我猜您说的是商住房产品。那么公寓价格是否已经赶上普通住宅了呢?刚才已经提到了,商住产品同质化比较多,所以您如果有购房资格,我建议您还是购买住宅,因为40年到50年的商住房毕竟还是属于过渡型楼盘。这是第一点。第二点,我不看好商住类产品的投资价值,但是对于低总价偏好的过渡性购房者来说,它是一种需求。

提问:京津走廊,燕郊,大厂,香河一线别墅或者说花园洋房未来一些年的升值空间如何?

一线别墅和花园洋房,您说得都是北京周边。从我的角度来说,这样的房子要升值是比较难的。为什么这么说?第一点,因为周边的土地供应量太大了。第二点,我认为在北京周边买别墅,比买住宅要强。毕竟别墅现在的供应量比普通住宅要少。尽管需求少,并不代表五年、十年之后,需求还会少。所以虽然现在没有什么升值空间,我还是建议大家买别墅,不要买洋房。但是就你所提的燕郊、大厂、香河,就这三个区域来说,我比较看重大厂,潮白河区域,它的环境是不错的,买别墅和买住宅的人群不一样,他更注重环境。像燕郊来说现在是刚需楼盘扎堆儿的地方,别墅价格反而优势不明显。香河来说我个人感觉比较远,我不是很看好。别墅的话我还是比较喜欢怀来地区的。限免

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